CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI 2019: ecco come funziona

Novità, canoni, aliquota e base imponibile, risoluzione e proroghe, locazioni brevi e immobili commerciali: guida alla cedolare secca

La cedolare secca è un regime alternativo all'Irpef per le locazioni fra privati di immobili abitativi, locati a uso abitativo. In generale risulta più conveniente del regime fiscale Irpef perché l'aliquota è più bassa. Per accedervi, però, occorre rispettare determinate regole e seguire alcune procedure, di seguito riportate.

In merito alle novità per la cedolare secca, le principali sono:

• possibilità di accedere al regime della cedolare secca anche per le locazioni brevi, di durata inferiore a 30 giorni per immobili situati in Italia e locati fuori dall'esercizio di impresa
• proroga al 2019 dell'aliquota agevolata del 10% sui canoni concordati
• possibilità di accedere alla cedolare secca anche per gli immobili commerciali di categoria C1

Cos'è la cedolare secca sugli affitti 2019?

La cedolare secca è un regime opzionale che consente di applicare ai redditi da locazione di immobili abitativi un'imposta sostitutiva, in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF. La cedolare secca sostituisce anche:

• le addizionali regionali e comunali IRPEF;
• l'imposta di registro;
• l'imposta di bollo.

Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo. Su di esso non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni, ma deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Cedolare secca locazioni 2019: chi può farla? su quali immobili?

Possono usufruire del regime agevolativo della cedolare secca i locatori persone fisiche "privati" (cioè che non agiscono nell'esercizio di imprese, arti o professioni) proprietari o titolari di diritti reali sull'immobile.

Il decreto legge sulla casa (d.l. 47/2014) ha introdotto la possibilità di optare per il regime della cedolare anche ai contratti di locazione di unità abitative:

• stipulati con cooperative o enti senza scopo di lucro;
• purché sublocate a studenti universitari con rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone di locazione o assegnazione.

E' possibile optare per la cedolare secca anche nel caso di contratti di locazione breve, di durata inferiore ai 30 giorni, per i quali non c'è l'obbligo di registrazione (per saperne di più sui contratti di locazione breve vai allo speciale "Locazioni brevi: l'Agenzia scioglie i dubbi").

Sono escluse dalla possibilità di opzione: le società di persone (incluse le società semplici), le società di capitali, gli enti commerciali, gli enti non commerciali.

Possono essere assoggettati all'imposta sostitutiva gli immobili ad uso abitativo, categoria catastale da A/1 ad A/11 escluso A/10 (uffici o studi privati), e le relative pertinenze su cui sono applicati contratti di locazione con finalità abitativa.

La legge di bilancio 2019 (L. 145/2018) al comma 59 dell'articolo unico ha introdotto la possibilità di usufruire della cedolare secca al 21% anche per i canoni di locazione relativi a immobili ad uso commerciale. In generale, i contratti di locazioni di immobili commerciali per essere agevolabili devono soddisfare i seguenti requisiti:

• essere stipulati nell'anno 2019
• con oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1,
• superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze e relative pertinenze locate congiuntamente.

Attenzione però al primo requisito, per esplicita previsione infatti la norma non si applica ai contratti stipulati si nel 2019 ma per i quali al 15 ottobre 2018 sia in essere un contratto non scaduto tra gli stessi contraenti sullo stesso immobile, per il quale si interrompe la naturale scadenza per usufruire del regime agevolativo.

Aliquota e base imponibile della cedolare secca nel 2019

L'aliquota della cedolare secca è:

• 21%, nel caso di contratto libero;
• 10%, nel caso di contratto concordato. L'aliquota del 10% è stata fissata dal decreto Piano casa, ed in vigore dal 1° gennaio 2014 fino al 31.12.2019. In precedenza l'aliquota era del 15%. La proroga al 2019  contenuta nel comma 16 dell'unico articolo della Legge di Bilancio 2018.

La base imponibile su cui applicare l'aliquota è data dal maggiore tra i seguenti importi:

• canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza della cedolare secca;
• rendita catstale rivalutata del 5%.

L'ammontare dovuto deve essere versato in acconto e saldo,
secondo i termini previsti per l'Irpef.

L'acconto è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente (non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione) ed è dovuto se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 €. L'acconto va versato:

• in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
• in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:

• la prima, del 40% (del 95%), entro il 30 giugno;
• la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 30 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati questi codici:

• 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
• 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
• 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

La cedolare secca è “compensabile” secondo le regole ordinarie (per saperne di più sulle regole di compensazione vai allo speciale "Modello F24: le regole di compensazione").

E' possibile rimediare al mancato versamento dell'acconto o del saldo tramite l'istituto del ravvedimento operoso.

Opzione cedolare secca, risoluzioni e proroghe 2019

In genere la durata dell'opzione coincide con la durata del contratto o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. E' comunque possibile:

• revocare l'opzione alla fine di ciascuna annualità contrattuale ;
• effettuare l'opzione in ciascuna annualità successiva alla prima, per i contratti per i quali non era stata originariamente applicata.

La scelta della cedolare va ordinariamente effettuata al momento della registrazione del contratto, con il modello RLI. Si ricorda che, in caso di omessa registrazione del contratto di locazione, si deve corrispondere (anche se non dovuta perché si è optato per la cedolare secca) l'imposta di registro, gli interessi e la sanzione dal 120% al 240% dell'imposta dovuta. Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, la sanzione viene ridotta della metà: dal 60% al 120% dell'imposta dovuta, con un minimo di 200 Euro.

Se la scelta avviene in un'annualità successiva alla prima l'opzione si manifesta con la compilazione del modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. Per saperne di più leggi l'articolo Guida al nuovo modello di registrazione RLI 2017

Per i contratti che non hanno l'obbligo di registrazione (quelli di durata ≤ 30 giorni), l'opzione va effettuata nel mod. Redditi dell'anno in cui sono dichiarati i relativi redditi da locazione.

Per tutta la durata dell'opzione è sospesa la facoltà di richiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, inclusa la variazione ISTAT.

Le comunicazioni relative alle cessioni, risoluzioni e proroghe (anche tacite) del contratto di locazione devono essere presentate entro 30 giorni all'ufficio presso cui è stato registrato il contratto.
Con le modifiche apportate dal D.l. 193/2016, la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione soggetto a cedolare secca non comporta più la revoca dell'opzione effettuata in sede di registrazione del contratto. A tal fine però è necessario che il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per tale regime, ossia abbia:

• effettuato i relativi versamenti
• dichiarato i redditi da cedolare nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.

In tal caso, tuttavia, si applica la sanzione di 100 Euro, ridotta a 50 Euro se la comunicazione avviene con ritardo non superiore a 30 giorni. Con la Risoluzione 115/E del 1° settembre 2017 l'Agenzia delle Entrate ha ammesso la possibilità di ricorrere al ravvedimento operoso. Ai fini del calcolo dell'importo dovuto, occorrerà prendere a riferimento la sanzione base di 100 o 50 Euro, a seconda del momento in cui si effettua la regolarizzazione.
La stessa sanzione di 100 Euro, ridotta a 50 in caso di ritardo non superiore a 30 giorni, si applica anche in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione del contratto di locazione con applicazione della cedolare secca. Prima delle modifiche apportate dal D.l. 193/2016, la mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione di un contratto di locazione per cui si è optato per la cedolare secca, prevedeva l'applicazione della sanzione di:

• 67 Euro, se la comunicazione veniva presentata con un ritardo superiore 30 giorni dal verificarsi dell’evento;
• 35 Euro, se la comunicazione viene presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni dalla violazione.

Raccomandata all'inquilino. Entro il termine di registrazione del contratto, o entro 30 giorni dalla decorrenza dell'opzione, il locatore deve inviare con raccomandata la comunicazione all'inquilino, con cui lo informa della rinuncia all'aggiornamento del canone (scarica GRATIS un fac-simile di comunicazione all'inquilino). Tale adempimento è a pena di decadenza dell'opzione della cedolare.

La raccomandata non è necessaria se nel contratto è espressamente stabilita una clausola che prevede il divieto di aggiornamento del canone e per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni.

Con la Risoluzione 115/E del 1° settembre 2017 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che allo stesso modo, in caso di proroga di un contratto che contiene già la rinuncia all’aumento del canone, il locatore non deve inviare alcuna comunicazione mediante raccomandata.